Вещно-правовые признаки прав арендатора в гражданском праве России

В отечественной цивилистике нет единого мнения, касающегося правовой природы прав арендатора. Окончательно не решен вопрос о соотношении обязательственного и вещного права применительно к правоотношениям, возникающим из договора аренды.

Одной из причин таких разногласий является отсутствие единого продуманного и обоснованного подхода к определению вещных прав, а также их перечня.

Наличие указанного спорного вопроса породило три позиции по природе прав арендатора. Сторонники определения прав арендатора как вещных считают, что набор вещно-правовых признаков таких прав дает основание к такому выводу. Противоположная позиция заключается в признании арендных отношений только обязательственными. Представители данной позиции, считают, что наличие таких признаков как, например, право следования не служит доказательством вещно-правовой природы. Как считает Л.Т. Кокоева, близок к такой позиции и законодатель.

Особый взгляд

Особой третьей точки зрения придерживается В.В. Витрянский, который с одной стороны определяет право арендатора как обязательственное, потому что возникающие в силу договора аренды правоотношения носят относительный характер, основным содержанием этого права будут являться корреспондирующие права и обязанности арендатора и арендодателя. Что касается вещно-правовых признаков, то они лишь результат использования некоторых частей вещных правоотношений для сохраняющего свою обязательственную природу договора аренды. При этом автор для таких правоотношений выделяет «объект первого рода» — действия обязанных лиц в договоре и «объект второго рода» — имущество. Тем самым, В.В. Витрянский говорит о смешанном вещно-обязательственном характере прав арендатора.

Представляется, что определяющими и характерными для вещных прав будут два признака: объектом таких прав является вещь и абсолютный характер таких прав, в том числе абсолютный характер защиты.

Так, арендатор владеет чужой вещью и использует ее по своему усмотрению, удовлетворяя тем самым свой интерес в вещи без необходимости взаимодействия с другими лицами. В связи с этим по поводу обозначенного первого признака стоит сразу сделать вывод о том, что вне зависимости от объема правомочий арендатора, объектом права арендатора всегда будет индивидуально-определенная вещь и, соответственно, принадлежащая собственнику вещь может одновременно являться объектом субъективного права из договора, заключенного собственником с иным лицом.

Касательно второго отмеченного признака, следует сказать, что арендатор не являются собственниками закрепленного за ним имущества, но его права в отношении такого имущества защищаются от действий всех третьих лиц при помощи вещно-правовых способов защиты.

Существование взаимосвязанных, но при этом самостоятельных по отношению друг к другу обязательственных правоотношения

В качестве еще одного подтверждения наличия вещных прав у арендатора приводится обычно ссылка на следование права арендатора на объект аренды при изменении субъекта на стороне арендодателя. Данный признак следует из того, что некоторые права из договора, в частности, права арендатора, сохраняются при отчуждении имущества собственника.

Таким образом, можно сделать вывод о существовании взаимосвязанных, но при этом самостоятельных по отношению друг к другу обязательственного правоотношения (между арендодателем и арендатором) и вещного (между арендатором и всеми третьими лицами, включая собственника), возникающих вследствие договора аренды.

Посредством обязательственного правоотношения собственник делегирует избранному им субъекту определенный набор правомочий, а затем на первый план выходит абсолютное ограниченное вещному право арендатора на арендованную вещь.