Рынок жилья является важным элементом в экономике любого государства. От развитости данной отрасли зависят жилищные условия населения и обеспеченность граждан жильем. Эти условия являются важными факторами социально-экономической стабильности государства. В России с ее постоянной жилищной проблемой вопросы развития жилищного сектора экономики имеют первостепенное значение. Данная тема требует анализа важнейших параметров этого рынка и тенденций его развития в Российской Федерации, поэтому она является актуальной для исследования.

Рынок недвижимости – это механизм, посредством которого соединяются интересы и права, устанавливаются цены на недвижимость, который оказывает большое влияние на все стороны жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций:

  • ценообразующую
  • регулирующую
  • оздоровительную
  • информационную
  • посредническую
  • стимулирующую
  • инвестиционную
  • социальную

Функционирование рынка недвижимости осуществляется его субъектами, среди которых продавцы, покупатели, профессиональные участники, государственные органы.

Важнейшими показателями, характеризующими состояние жилищного фонда являются уровень благоустройства, год постройки домов, процент их износа. В среднем по России доля комплексно благоустроенного жилья (оборудованного одновременно водопроводом, водоотведением, отоплением, горячим водоснабжением, газом) составляет 61,9% . Хотя доля комплексно благоустроенного жилья увеличивается, однако ее размер по-прежнему остается низким. При таком показателе на сегодняшний день в России около трети всего жилищного фонда не соответствует современным требованиям.

Такая ситуация на рынке недвижимости в РФ может быть обусловлена влиянием некоторых макроэкономических факторов. Так, в 2016 году инфляция достигла исторического минимума в 5,4% . Цены на нефть выросли до 56-57 долларов за баррель, рубль укрепился относительно американского доллара и евро. Однако на рынке вторичной недвижимости продолжал наблюдаться спад, отрасль по-прежнему испытывала на себе негативные последствия событий последних лет. Цены продаваемого жилья снизились практически во всех регионах.

Негативное влияние макроэкономических проблем на рынок недвижимости дополняет и усложняет внутрироссийская специфика. В частности, низкий платежеспособный спрос на недвижимость (при огромном неудовлетворенном потенциальном спросе), который продолжает сокращаться в связи с ростом расходов домохозяйств и предприятий .

Однако под конец 2016 года стало просматриваться замедление негативных процессов и уже в первом полугодии 2017 года ВВП России вырос по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года, а инфляция продолжила замедляться и вплотную приблизилась к целевому ориентиру Центрального банка России. Несмотря на продолжающееся снижение реальных располагаемых доходов населения, их негативная динамика также существенно замедлилась, что может свидетельствовать о переходе данного показателя к росту в ближайшей перспективе.

Несмотря на рост ВВП, общего объема строительства и жилищного кредитования, до сих пор происходит падение объемов жилищного строительства, снижение которого в 2016 году было сопоставимо с динамикой кризисного 2009 года, данные за первое полугодие 2017 года только подтверждают продолжение данной тенденции.

Однако стоит отметить и положительную динамику некоторых показателей в строительной отрасли. Так, количество субъектов РФ, в которых объемы строительных работ увеличились в 2016 году по сравнению с прошлым годом, составило 40, в то время как в 2015 году таких регионов насчитывалось 31. В то же время прибыль российских компаний строительной отрасли за вычетом убытков в 2016 году составила 130,6 млрд. рублей, тогда как в 2015 году финансовый результат прибыльных организаций был ниже, чем финансовый результат убыточных организаций на 54,3 млрд. рублей .

Стала наблюдаться положительная тенденция в области ипотечного кредитования. Была снижена ставка на данный вид кредита для физических лиц. Если в 2015 году средняя ставка колебалась от 12,3% до 14,7% в зависимости от месяца, то в 2016-м – от 12,1% до 13,1%. В результате среднегодовая ставка в 2016-м равнялась 12,6% вместо 13,4% годом ранее. Важную роль сыграло снижение ключевой ставки с 11% до 10,5% в июне и до 10% в сентябре, которая и на данный момент продолжает снижаться .

Значительное положительное влияние на рынок недвижимости оказала государственная поддержка в виде субсидирования процентной ставки по ипотеке, запущенная в 2015 году, которая помогла удержать объем продаж жилья на уровне прошлых лет. Учитывая, что существенная часть сделок по продаже квартир осуществляется с использованием ипотеки, доступность данного банковского продукта очень важна. Отчасти благодаря государственной поддержке объемы жилищного кредитования в 2016 году существенно выросли по сравнению с 2015 годом. Пик ипотечного кредитования в России пришелся на декабрь 2016 года: за месяц было выдано около 760 тысяч кредитов, что даже больше, чем в январе.

На рынок недвижимости существенную роль оказали и изменения средней цены предложения на рынке вторичного жилья. Периоды роста и падения средней цены предложения на вторичном рынке регулярно менялись в течение 2016 года, как видно на рис. 1. В I и III кварталах она немного увеличивалась, а во II и IV – падала. Самое значительное снижение наблюдалось во II квартале. По итогам года средняя цена предложения за квартал уменьшилась на 3,7%.

К факторам, которые могли оказать влияние на цену предложения вторичного жилья, относятся:

  1. Местоположение. Чем ближе район к центру, тем цена недвижимости будет больше и наоборот.
  2. Возраст здания и материал, из которого он построен. Также значительное влияние оказывает потребность жилья в капитальном ремонте.
  3. Размер жилья, а также планировка.
  4. Наличие развитой инфраструктуры.
  5. Количество этажей.

Таким образом, рынок недвижимости в России, как и любой другой рынок, является динамичным и в значительной степени подвержен изменениям, которые происходят во всей экономике в целом. Структурными элементами, по которым можно судить об изменении рынка недвижимости являются состояние жилищного фонда, темпы строительства жилья, цены жилья на первичном и вторичном рынке за один квадратный метр, процент по ипотечным кредитам и многие другие факторы. Для того чтобы данная отрасль развивалась государству необходимо регулировать вышеперечисленные индикаторы рынка недвижимости.

Статья на тему динамика рынка недвижимости в россии