В современных градостроительных отношениях распространена ситуация, когда объект строительства приобретает или носит статус «самовольной постройки», что вызывает множество конфликтов и судебных споров между участниками данных отношений.
По поводу данной проблемы неоднократно высказывались такие ученые как Я.М. Каганцов, И.Д. Плюшков, а также В.Н. Шаталин.
Суды, разрешая споры данной категории, руководствуются прежде всего совместным Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года номер 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».
Для признания права собственности на самовольную постройку суду необходимо установить, на каком праве принадлежит истцу земельный участок, на котором возведен объект. Если лицо не имеет прав на данный участок, то признать за ним право собственности на постройку не возможно. Далее, заявитель должен доказать, что предпринятые им меры по легализации объекта были выполнены в полном объеме. Для этого он должен был обратиться в уполномоченный орган для получения разрешения на строительство или акта ввода объекта в эксплуатацию. При этом те причины, по которым лицу было отказано в получении данных документов, для признания судом права собственности на постройку, должны быть признаны незаконными.
В связи с этим, судебный порядок признания права собственности на самовольную постройку, являясь способом защиты собственного права, может применяться с целью обхода установленного порядка получения разрешения на строительство. Судебный порядок должен оставаться исключительным способом защиты собственного права, и применяться только в тех случаях, когда получение правоустанавливающих документов на вновь созданный объект не представляется возможным.
На практике являются распространенной такая ситуация, когда арендатор земельного участка требует признать за ним право собственности на самовольную постройку. Если дословно толковать статью 222 ГК РФ, то в ней отсутствует такое право на земельный участок как аренда. Однако, согласно ст.ст. 22, 30 ЗК РФ разрешено предоставить землю под строительство объектов недвижимости. Аналогично статья 263 ГК РФ включает такое условие строительства, как право собственника земельного участка разрешить строительство на своем участке другому лицу, в том числе арендатору земельного участка. Это право дает лицу право требовать признания права собственности на возведенную им самовольную постройку.
